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FAQS

La inversión del sujeto pasivo supone que la condición de sujeto pasivo se hace recaer en el adquiriente del bien o beneficiario de la prestación de servicios, en la medida que este sea un empresario o profesional que actúe como tal, debiéndose producir en tales casos la autorepercusión del impuesto: percibe la factura del transmitente del bien o prestador de servicio sin repercusión del IVA y el perceptor se autorepercute el impuesto, repercutiendo y soportando a la vez la cuota que corresponda por el tipo aplicable a la operación.

• (1) A continuación enumero los requisitos necesarios para tributar por IVA, renunciando a la exención de IVA (artículo 8 del Reglamento del IVA):
  • Que transmitente y adquirente sean ambos sujetos pasivos de IVA.
  • El adquirente debe tener derecho a la deducción total del IVA soportado por sus adquisiciones, es decir que no realice actividades exentas, (prorrata 100%).
  • La renuncia deberá comunicarse fehacientemente al adquirente (con carácter previo o simultáneo a la entrega de los correspondientes bienes).
  • La renuncia deberá justificarse con una declaración suscrita por el adquirente, en la que haga constar su condición de sujeto pasivo con derecho a la deducción total del Impuesto soportado por las adquisiciones de los inmuebles. No pueden considerarse cumplimentados los requisitos para la renuncia por el simple hecho de haber repercutido IVA en un documento. Se acepta sin embargo, la confesión en la escritura hecha por el vendedor, de haber recibido del comprador una cantidad en concepto de IVA. En los casos de inversión del sujeto pasivo (casos en que dicha condición pasa a ser ostentada por el adquirente en virtud de 84.Uno.2º), la renuncia corresponde al adquirente.

• (2) Inversión del Sujeto Pasivo:
  • (el Artículo 84.Uno. 2ºe) de la Ley del IVA define esta figura Éste artículo, recientemente modificado, establece que en el caso de entregas exentas, (a que se refieren los apartado 22.º del artículo 20.Uno de la Ley del IVA), en las que el sujeto pasivo hubiera renunciado a la exención, será el adquirente empresario o profesional, el  obligado a repercutir IVA y él transmitente (empresario o profesional) no repercute IVA. Es decir, el adquirente el obligado a repercutir y a su vez soportar el IVA (en el caso de tener derecho), lo que No supone ningún desembolso de IVA a Hacienda.

Para responder a esta interrogante, tenemos que estudiar el fin último que se le dará a la inversión y de esto dependerá la decisión sobre si solicitar o no la inversión del sujeto pasivo.  Lo ideal es tener claro el fin último del inmueble antes de la compra para saber si conviene comprar por ITP o IVA.

En la tabla anexa se resumen las consecuencia del impuesto aplicado en la compra y del tipo de facturación exigible al promotor o contratista por la reforma.

Hacer Click sobre la tabla.

SOBRE LA CONCESIÓN DE LA RESIDENCIA ESPAÑOLA TEMPORAL NO LUCRATIVA PARA EXTRANJEROS POR INVERSIÓN POR IMPORTE DE 500.000€

Conforme a la Ley 14/2013 recientemente aprobada de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, aquellos extranjeros no residentes que se propongan entrar en territorio español para realizar adquisiciones de bienes inmuebles en España con una inversión de valor igual o superior a 500.000 euros, podrán solicitar un visado de residencia para inversores.

Para la concesión del visado, el inversor deberá cumplir una serie de requisitos como carecer de antecedentes penales, contar con un seguro de enfermedad, contar con recursos económicos suficientes para sí y para los miembros de su familia durante su período de residencia en España y que no desarrollen actividades remuneradas en España.

Las autorizaciones de residencia las podrán solicitar conjuntamente el cónyuge y los hijos del solicitante. En cuanto a los hijos, la solicitud conjunta beneficiará a los menores de 18 años, o a los mayores que no sean objetivamente capaces de proveer sus propias necesidades debido a su estado de salud.

El inversor deberá acreditar disponer de una inversión por importe de 500.000 € libre de toda carga o gravamen, pudiendo estar sometida a carga o gravamen la parte de la inversión cuyo valor exceda la cifra de 500.000 €

La concesión del visado de residencia para inversores extranjeros tendrá efectos durante, al menos, un año. Pero si desean residir en España durante un periodo superior al de vigencia de su visado, podrán solicitar la concesión de una autorización de residencia para inversores. La autorización inicial de residencia para inversores tendrá una duración de dos años. Una vez cumplido dicho plazo, aquellos inversores extranjeros que estén interesados en residir en España más tiempo podrán solicitar la renovación por el mismo plazo.

Es importante resaltar que se trata de una concesión de una Residencia Temporal No Lucrativa, lo que significa que No tiene obligaciones fiscales en España y por tanto no implica ninguna explicación al Fisco español.

Consúltenos si desea mayor información…

Esta interrogante se presenta frecuentemente en nuestros inversores,  para simplificar  la explicación, pondremos un ejemplo  de los costes y tributos a satisfacer en el caso de compra de inmueble por distintos tipos de inversionistas. En el caso de compraventa de inmueble por  € 1.000.000 si el comprador final es:

• Un Venezolano
• Una Empresa Española cuyo accionista sea un ciudadano Venezolano
• Una Empresa Española cuyo accionista sea una Empresa Panameña
• Una Empresa española cuyo accionista sea una Empresa Venezolana
• Que compre directamente una empresa Panameña o Venezolana

De todos estos supuestos en realidad se puede resumir en dos situaciones:

A)  Si el comprador es residente o si no lo es, que la sociedad española residente, su socio sea venezolano o una sociedad panameña, no afecta a su situación de pago de impuestos, ya que el sujeto pasivo sigue siendo residente al ser sociedad española.

B) El segundo supuesto es si lo compra un no residente, aquí se engloba los supuestos de sociedad panameña, o venezolana, así como un venezolano como persona física.

Gastos de compra del inmueble.

En todos los casos, la compra del inmueble está sujeta al Impuesto sobre Trasmisiones Patrimoniales (ITP), que es el 7% del importe de valor de compra del apartamento, en caso de ser 1.000.000 € supone 70.000 €. En este caso al estar sujeto al pago de ITP, no tendría que pagar IVA.

En caso de que se decida comprar el inmueble como inversión para su posterior venta en un plazo no mayor a 3 años, se puede hacer uso del ITP reducido que es del 2%.

Además de este impuesto se debe pagar otro de carácter anual al Ayuntamiento de Madrid, denominado Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que dependerá de las características del mismo, y que no se puede determinar hasta que se realice la división de la finca, y se comunique al ayuntamiento.

A)  Tributos en la venta del inmueble en caso de residente:

Una Empresa Española cuyo accionista sea un ciudadano Venezolano,  Una Empresa Española cuyo accionista sea una Empresa Panameña, Una Empresa española cuyo accionista sea una Empresa Venezolana

En el supuesto de inmueble adquirido por 1.000.000 euros, en el momento de la venta del mismo, la ganancia se calculará por diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición.

Si suponemos que el inmueble se adquirió por  1.000.000, más los 70.000 € de impuestos pagados ITP, más los gastos de notaría y de registro, que aproximadamente serán unos 1500€, valor total de adquisición 1.071.500 €

Si la venta fuera por ejemplo por 1.150.000 €,  la ganancia sería de 78.500 €, y a ese importe se le aplica el tipo impositivo del 25%, en concepto de impuesto de sociedades por lo que el impuesto a pagar sería de 19.625 €

Este importe puede ser reducido en una sociedad española con el resto de  gastos de mantenimiento, ya que los mismos también disminuirían el beneficio , y por tanto el impuesto es menor, por ejemplo, sólo el mantenimiento de la casa, o los gastos de decoración, reducirían el impuesto, supongamos que se tarda un año en vender el inmueble, y estimamos unos gastos de mantenimiento general,  electricidad, agua, comunidad de propietarios,  de 500 euros mensuales total año 6.000, y gastos de decoración de 20.000 €, total 26.000, ese importe reduciría el beneficio hasta los 52.500 €, que al 25%, suponen un pago de 13.125 €.

 B) Tributos en la venta del inmueble en caso de no residente:

Un Venezolano, una empresa Panameña o Venezolana

Si la venta la realiza un no residente, en el momento de vender la persona que adquiere el inmueble, sea o no residente, está obligada a retener e ingresar en el Tesoro Público el 3 por 100 del precio total de la venta. Esta retención tiene para el vendedor el carácter de pago a cuenta del impuesto que corresponda por la ganancia derivada de la transmisión.

En el ejemplo estudiado, el precio de la venta es de 1.150.000 €,  la retención inicial es de 34.400 €, que suponen un adelanto del pago de impuesto, con posterioridad el no residente deberá hacer una declaración adicional en la cual detalle la diferencia entre el valor de adquisición y trasmisión, en este caso, y suponiendo las mismas cifras de lo anterior, 1.150.000 – 1.071.500  la ganancia sería de 78.500 €, a este importe se le aplica el tipo impositivo del 21% por lo que sale una cuota a pagar de 16.485 €, como se ha adelantado el pago del 3% por importe de 34.400, se podría pedir la devolución de la diferencia esto es 17.915 €. Aunque advertimos, que por nuestra experiencia esa devolución es muy problemática de obtener, ocurriendo en numerosas ocasiones una revisión de valores por parte de la Administración, que hace que no sólo no sea devuelto, sino que la administración realiza una complementaria sobre la estimación del valor de venta, aumentándolo discrecionalmente, lo que puede suponer hasta el pago del triple de lo estimado.

En cuanto a nuestra recomendación, la compra del inmueble es viable tanto si se hace con una sociedad residente española, como mediante un residente extranjero, aunque en nuestra opinión es preferible hacerlo con una sociedad española, ya que aunque el tipo que se aplica al no residente es de 21%, y a la sociedad española es del 25%, al final el coste tributario efectivo puede ser menor en la sociedad española, tanto por los gastos que se pueden deducir de la misma, como por el riesgo de ajuntes que puede efectuar la administración tributaria al no residente, además del pago adelantado obligatorio del 3%, el cual es de difícil recuperación.

El Número de Identificación de Extranjeros es un número personal, único y exclusivo de carácter secuencial, otorgado por la Oficina de Extranjeros. Es el número de identificación que se te otorgará cuando tengas autorización para permanecer en España y figurará en todos los documentos que se te asignen.

¿Para qué se necesita el NIE?
Este número no te habilita a residir en España, pero te será necesario para todo tipo de trámites de expedientes, actuaciones oficiales o bien por intereses económicos o profesionales.
El NIE es imprescindible para realizar cualquier transacción económica como abrir una cuenta bancaria, establecer un negocio, para comprar una vivienda o un coche, para hacer la declaración de impuestos o para cualquier formulario de solicitud administrativo inherente a la oficina de extranjeros.

¿Dónde y cómo solicito el NIE?
El número de identificación de extranjeros es otorgado de oficio, es decir de forma automática por la dirección General de Policía a todo extranjero que se le inicie un expediente administrativo; o bien puedes solicitarlo tú mismo siempre que acredites el porqué de tu petición.
1. Si estas en España, preséntate personalmente en la Oficina de Extranjeros o en la Comisaría de Policía del lugar donde vives y deberás cumplir con dos requisitos:
a) No estar en situación irregular en España.
b) La presentación de documentos que justifiquen los motivos de la petición.
La solicitud puede ser presentada por medio de un representante con poder asignado para tramitar el número de identificación. También tendrá que justificar y documentar los motivos de tu petición.

2. Si te encuentra en tu país de residencia, puedes solicitar el número de identificación en las misiones diplomáticas o el consulado español.
El número de identificación de extranjeros es otorgado de oficio, es decir de forma automática por la dirección General de Policía a todo extranjero que se le inicie un expediente administrativo; o bien puedes solicitarlo tú mismo siempre que acredites el porqué de tu petición.

Lo más recomendable es que inicies el trámite de solicitud para la concesión del número de identificación de extranjero al poco tiempo de ingresar en territorio español.

Para poder solicitar el número de identificación de extranjeros debes tener una situación regular en España.

Al ingresar en España, ya sea como turista o con un visado, te encuentras en situación regular de estancia. Ese tiempo de situación de estancia dependerá: como turista tiene un máximo de 90 días y con visado el tiempo de vigencia del mismo. Antes que finalice tu estancia solicita el NIE justificando los motivos de la petición, después no podrás hacerlo hasta regularizar tu situación.

Si solicitarás el NIE encontrándote en situación irregular puede ser motivo de apertura de expediente y sanción con consecuencias no deseadas.

Documentación que hay que presentar al solicitar el NIE
•   Impreso-solicitud oficial.
•   Documento de identidad o pasaporte original y fotocopia.
•   Foto fondo blanco en color tamaño carne.
•   Documentación acreditativa de los motivos de tu petición.

En cuanto tiempo se tramita el NIE?
Generalmente es un trámite sencillo tardará entre 1 y 5 semanas y es obligatorio retirarlo personalmente

IMPUESTO A LAS TRANSMISIONES PATRIMONIALES (ITP)

El ITP del 7%  (también conocido como ITPO Oneroso) sobre el valor de la transacción se aplica cuando la compra venta se refiere a una  vivienda de segunda o posteriores transmisiones.

Para beneficiarse del ITP reducido del 2% se deberá cumplir con los siguientes requisitos de lo contrario se deberá pagar el 7%:
En relación con la aplicación del tipo reducido del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (fijado en el 2%),  su aplicación exige el cumplimiento de los siguientes requisitos:
•   Que la actividad principal de la adquirente sea la construcción de edificios, la promoción inmobiliaria o la compraventa de inmuebles.
•   Que la adquirente incorpore el inmueble a su activo circulante con la finalidad de venderlo.
•   Que la operación se recoja en un documento público en el que se refleje la finalidad de venderlo.
•   Que el inmueble se venda en un plazo máximo de tres años desde su adquisición.
•   Que la venta posterior del inmueble a un segundo adquirente esté sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
•   Esto confirmaría la conveniencia de que los adquirentes lo hagan a través de una sociedad española.
•   En el caso de que el accionista de la sociedad española fuese una compañía extranjera, la transmisión de la propiedad de esta compañía no tendría repercusión fiscal en España.
•   Finalmente, en el caso de que no concurrieran los requisitos exigidos para aplicar el tipo reducido del 2 %, se aplicaría a la transmisión el tipo de gravamen normal, fijado en el 7%.

1.- Solicitud de Certificación Negativa de Nombre ante el Registro Mercantil
Antes de crear una sociedad, debemos decidir cómo se va a llamar, esto es, su denominación.

Para ello es necesario solicitar una Certificación Negativa de Nombre ante el Registro Mercantil correspondiente, cumplimentando una solicitud en la que se harán constar hasta un máximo de 3 opciones y el nombre de alguno de los futuros socios.

2.- Solicitud del C.I.F. (Código de Identificación Fiscal)
La solicitud se efectúa ante la Delegación de Hacienda mediante la presentación del modelo 037 al que debe acompañarse una fotocopia de la Certificación Negativa del Nombre y el D.N.I. del promotor o de la persona interesada en su constitución.

3.- El Depósito Bancario
Puede constituirse en cualquier Banco o Caja de Ahorros y el importe variará dependiendo del tipo de sociedad que se constituya, por ejemplo, será como mínimo de 3.005,06 € para las Sociedades de Responsabilidad Limitada, del 25 % del capital mínimo exigible para el para el caso de las Sociedades Anónimas, esto es de 15.025,30 €, y no se exigirá mínimo en los supuestos de Sociedades Comanditarias o Colectivas Simples.

4.- Escritura de Constitución ante el Notario
La constitución de la sociedad debe figurar, en su caso, en Escritura Pública y ser firmada por los socios ante Notario. En esta escritura deben figurar los siguientes datos:

Los de los socios: Nombre, dirección, profesión, estado civil, y régimen matrimonial.

• El nombre de la sociedad que se constituye.
• El domicilio social.
• El objeto social, esto es, qué actividad va a desarrollar la sociedad.
•  El capital suscrito: Dependiendo del tipo de sociedad se exigirá que esté o no íntegramente desembolsado y podrá consistir no sólo en efectivo sino también en bienes muebles o inmuebles.También deberá indicarse qué parte del capital es suscrito o desembolsado por cada uno de los socios y el número de acciones (sociedad anónima) o participaciones (sociedad limitada) en que se divide el mismo.
• El régimen de transmisión de las acciones o participaciones.
• El órgano de administración de la sociedad: La elección del cargo y sus facultades.

Los Estatutos por los que va a regirse la sociedad.
Al Notario se le debe presentar la siguiente documentación para que autorice la firma la Escritura: La Certificación de Nombre emitida por el Registro Mercantil, el justificante bancario de haber depositado el Capital Social y el C.I.F.Es necesario solicitar a la Notaría que se expidan además de la copia auténtica, dos copias simples porque una de ellas será depositada en la Delegación de Hacienda de la Comunidad Autónoma correspondiente cuando se liquide el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y otra cuando se solicite la inscripción de la sociedad en el Registro Mercantil.

El precio de la Escritura de constitución se encuentra fijado por los aranceles del Ilustre Colegio Notarial correspondiente y dependerá del capital social de la empresa que se constituye y la extensión de la propia escritura.

5.- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (modalidad operaciones societarias)

Se liquida con la presentación del modelo correspondiente ante la Delegación de Hacienda de la Comunidad Autónoma que corresponda.
Al impreso es necesario acompañar la primera copia de la escritura de constitución, que nos devolverán sellada, y una copia simple que se unirá a los archivos de la Delegación, el original y una fotocopia del C.I.F.

La cuantía del impuesto ascenderá al 1 % del capital social.

6.- Inscripción y Publicación en el Registro Mercantil
Una vez liquidado el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, podremos inscribir a la sociedad en el Registro Mercantil.
Para ello deberemos aportar la primera copia de la escritura de constitución que nos será devuelta tras la inscripción, una copia simple de la Escritura que se unirá a los archivos del Registro, y el resguardo de haber liquidado el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
En el Registro Mercantil deberemos abonar el importe de la inscripción en el Registro propiamente dicho y el importe de su publicación.

7.- Declaración de inicio de actividad (Modelos 036 ó 037)
Se presenta en la correspondiente Delegación de Hacienda. En este impreso se indica el sistema por el que está obligada a tributar nuestra sociedad.

8.- Alta en el Impuesto sobre Actividades Económicas (Modelo 845)
Se realiza también ante la Delegación de Hacienda.
En el impreso deben indicarse entre otros, los siguientes datos: Los de la empresa, el código o epígrafe de la actividad (será cumplimentado por los propios funcionarios si se desconoce), la fecha de inicio de la actividad, si existen locales afectos al desarrollo de la actividad de la empresa, sus metros, etc.

9.- Inscripción de la empresa en la Seguridad Social
Se realiza en la Tesorería General de la Seguridad Social con la cumplimentación del impreso correspondiente. Será necesario aportar, entre otros documentos, el CIF de la empresa y se realiza en el acto.
No es posible dar de alta en Seguridad Social a ningún trabajador si antes no se ha obtenido el código de cuenta de cotización empresarial.

10.- Alta en autónomos
Legalmente se exige que estén dados de alta en el Régimen Especial de Trabajadores Autónomos quienes ejerzan las funciones de dirección y gerencia que conlleva el desempeño del cargo de consejero o administrador, o presten otros servicios para una sociedad mercantil, a título lucrativo y de forma habitual, personal y directa, siempre que posean el control efectivo, directo o indirecto, de la sociedad.
Existirá este control cuando las acciones o participaciones del trabajador supongan, al menos la mitad del capital social y también cuando concurra alguna de las siguientes circunstancias:
Que al menos la mitad del capital de la sociedad para la que presta sus servicios, está distribuido entre los socios con los que convive y a quienes se encuentre unido por matrimonio o parentesco por consanguinidad, afinidad o adopción hasta el segundo grado.

Que su participación en el capital social sea igual o superior a la tercera parte del mismo.

Que su participación en el capital social sea igual o superior a la cuarta parte del mismo, si tiene atribuidos funciones de gerencia y dirección de la sociedad.

11.- Libros de matrícula y visitas y su legalización
Se adquieren en establecimientos especializados y para su validez es necesario que estén sellados por la Inspección de trabajo.
En estos libros se registrarán todas las altas y las bajas de trabajadores que la empresa realice así como las visitas que al centro de trabajo realice, en su caso, la Inspección de Trabajo.

12.- Comunicación de apertura de centro o reanudación de la actividad y solicitud de inscripción en el Registro de Actividades y Empresarios Comerciales
Se realiza como en el caso anterior ante la Consejería de Trabajo o, en su caso, Dirección Provincial de Trabajo.

13.- Solicitud de licencia de apertura al Ayuntamiento
La solicitud se realiza ante la Junta Municipal correspondiente y, en general, debe aportarse la siguiente documentación:

• Plano parcelario de la ubicación del local: Es expedido por la Gerencia de Urbanismo, previo abono de la tasa correspondiente.
• Planos de la planta del local en el que habrán de ubicarse la salida de emergencia, los extintores así como el mobiliario existente.
• Croquis de situación del local.
• Valoración de las instalaciones de las que dispone el local.
•  Memoria descriptiva de la actividad que se pretende desarrollar en el mismo.
• Resguardo de haber abonado las tasas municipales.
• El importe de las tasas dependerá de la superficie del local y de la actividad que pretenda desarrollarse en el mismo.

En algunas ocasiones no es necesario que los planos estén visados por el Colegio de Arquitectos o Aparejadores.

14.- Alta de trabajadores y contratos
Para contratar a trabajadores tan sólo es necesario cumplimentar y presentar el impreso de alta en Seguridad Social ante la Tesorería General de la Seguridad Social. El impreso se distribuye de forma gratuita por este mismo organismo.
Este impreso deberá ser firmado por el representante legal de la empresa y por el trabajador siendo necesario acompañar una copia del D.N.I. de éste.
Desde la fecha de alta en Seguridad Social, la empresa dispondrá de un plazo de 10 días para presentar su contrato de trabajo en el Instituto Nacional de Empleo (INEM)

15.- Legalización de los libros exigidos por la legislación mercantil
Dependiendo del tipo de sociedad de que se trate, le será o no exigible reflejar su contabilidad en los llamados libros contables que han de ser legalizados en el Registro Mercantil, previo abono de la tasa correspondiente.
Los libros han de tener un formato determinado y se adquieren en estancos y establecimientos especializados.